Les différentes natures juridiques des biens au Maroc

Le régime foncier est dual au Maroc car il existe une cohabitation entre le droit traditionnel qu'est le droit musulman et le droit contemporain, inspiré par le régime juridique occidental tels que le droit autrichien ou encore le droit napoléonien (français).

De ce fait, il est fort de constater la multitude de natures juridiques existantes, relatives aux origines des biens que l'on peut acquérir au Maroc.

C'est donc pour cela qu'il est vivement conseillé aux investisseurs de se renseigner sur la nature juridique du bien dont ils veulent faire l'acquisition. En effet, certains biens sont encore régis par les normes du droit traditionnel, nécessitant une procédure particulière afin de les soumettre au nouveau régime, garant de la propriété privée.

Voici les différents types de biens présents au Maroc:
- Le bien dit ''guiche''
- Le bien appartenant au domaine public
- Le bien dit ''melkia''
- Le titre foncier
- Les terrains agricoles

. Le bien dit ''guiche'':

Il s’agit de terrains ou autres biens qui ont été donnés historiquement par les Sultans aux soldats qui revenaient de guerre ou batailles. Un bien ''guiche'' appartient toujours à l'Etat même s’il a été transmis aux héritiers. En pratique, un bien ''guiche'' ne peut pas être vendu, on peut juste bénéficier d'un droit de jouissance, par le biais de la location.

. Les biens appartenant au domaine public:

Il existe des terres appartenant au domaine public marocain, c'est à dire à l'Etat. Ce sont les terrains couvrant certains domaines forestiers, maritimes où la construction y est interdit pour des raisons de protection de l'environnement ou bien utilisés par les services publics ou encore des terrains réservés pour la réalisation de projets menés par l'Etat. En général, ces biens sont inaliénables.

. Le bien dit ''Melkia'':

C'est un acte adoulaire, régi par les lois traditionnelles du droit musulman. Les adouls sont des agents assermentés par le Ministère de la Justice. Autrefois, les adouls étaient des sages, agissant telle une administration cadastrale dans les villages. Cette pratique coutumière consiste à ce que l'adoul recense chaque propriété et les propriétaires s'y afférents, sur un registre inscrit au tribunal adulaire. Nombreux sont les marocains qui continuent à acquérir des biens ''Melkia'' par cette pratique. Mais cette dernière n'est pas ouverte aux étrangers, aux non marocains même si ceux-ci résident au Maroc. De plus, cet acte juridique est assez imprécis sur les éléments relatifs à la propriété (surface, bornage, situation...). Un bien dit ''Melkia'' est donc un bien qui n'est pas titré, c'est à dire qu'il n'est pas inscrit à la Conservation Foncière. Un étranger peut donc acquérir un bien dit ''Melkia'', mais il devra le faire enregistrer à la Conservation Foncière (similaire au Bureau de la Conservation des Hypothèques que nous retrouvons en France).La loi a instauré, pour cela, une procédure, la réquisition du bien, qui permet de transformer celui-ci en un titre foncier (bornage, titrage, immatriculation).

. Le bien titré ou le titre foncier :

Les biens titrés sont des biens clairement définis, inscrits au Cadastre et à la Conservation Foncière, le ou les propriétaire(s) y sont clairement identifiés (surfaces, limites du terrain, servitudes, situation...). Le titre foncier est un titre juridique moderne établi au nom du propriétaire. Il se suffit à lui-même, ne se rattache à aucun passé : il est définitif et inattaquable. Il annule tout titre et purge tout droit antérieur qui n'y serait pas mentionné. Le titre porte un numéro d'ordre et un nom particulier et le plan de l'immeuble y est annexé. Ce titre foncier est régi par l'article 62 du Dahir de 1913. Notre agence vous propose exclusivement des biens déjà titrés ou en réquisition, c'est à dire en cours de titrage.

. Les terrains agricoles :

Il est impossible pour les étrangers d'acquérir un terrain agricole. Pour rendre cette acquisition possible, il faudra modifier la nature juridique de ce terrain en obtenant qu'il soit déclaré à vocation non agricole.