Qu’est-ce qu’un bien non titré ou melkia ?

Au Maroc, le régime foncier est soumis à une dualité de droit :

• Le droit contemporain porte sur les biens titrés en se fondant sur le dahir du 12 août 1913 relatif à l’immatriculation des immeubles.
• Le droit musulman porte sur les biens non titrés, ou melkia, et donne comme fondement juridique à la propriété, la possession, ou hyazat.

Un bien non titré est donc un terrain nu ou bâti, un immeuble ou tout autre bien immobilier qui n’a pas fait l’objet d’une immatriculation auprès de l’ANCFCC (Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie). Il est traditionnellement appelé melkia ou bien adoulaire. Sa propriété repose sur un acte de possession paisible, publique, non interrompue (au moins 10 ans dans la majorité des cas) et exercé, aux yeux des tiers, en qualité de propriétaire. Celui-ci se traduit alors par la rédaction d’un moulkiya (acte manuscrit de propriété) par un adoul (équivalent d’un notaire en droit musulman).

Ces biens non titrés sont assez répandus dans les zones rurales et font souvent l’objet d’une indivision entre des héritiers. Ils sont généralement proposés à un prix de vente très attractif. Mais attention à ne pas se laisser tenter d’acheter un bien non titré au Maroc sous peine de se retrouver confronté à des situations problématiques qui pourraient remettre en cause votre

Les propriétés régis par le droit musulman, le système de Moulkia (dits Melkia), sont des

Plusieurs biens Melkia ne posent  pas de problème et peut être acheté sans risque, mais des vérifications sont impératives. La vente d’un bien Melkia peut s’effectuer devant un Adoul,

prudence au moment d’achat de ce type de propriété immobilier est nécessaire car ce bien peut appartenir, par suite de successions, à de nombreux héritiers. L’apparition d’un seul héritier ayant droit, peut s’opposer au moment de la réquisition du titre foncier et demander

C’est pour cela qu’ il est très important au moment de l’achat d’un bien non titré de vérifier le nombre d’ayants droits sur le titre de propriété et s’assurer qu’ils sont tous intervenants dans la signature de vente. N’oubliez pas, non plus, de vérifier la situation géographique exacte du bien et vérifier sa surface réelle. D'où l'intérêt de passer par une agence qui pourra s'occuper de toutes ces démarches longues et fastidieuses.